아파트 매수 시 고려사항

아파트 매수 시 고려사항

 

이번 포스팅에서는 아파트 매수 시 고려사항에 대해서 알아볼게요. 수도권 아파트 입지분석 방법이 궁금하시면 아래 링크를 눌러주세요.

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수도권 아파트 입지 분석 방법

 

1. 세대수

 

가장 먼저 보는 건 세대수가 아닐까 해요. 세대수가 많을수록 경제의 규모가 가능하기 때문에 많을수록 좋아요. 일반적으로 1,000 세대 이상을 대단지라고 봐요. 저는 500세대 이상이면 세대수 면에서 나쁘지 않다고 생각해요.

 

한 두동 짜리 아파트처럼 세대수가 적은 아파트를 나홀로 아파트라고들 많이 하는데, 이런 나홀로 아파트는 입지가 좋은 게 아니라면 추천하지는 않아요.

 

세대수가 적다 보니 거래량이 적어서 적성 시세 파악도 쉽지 않고, 매수 및 매도도 상대적으로 더 어려운 편이에요. 물론 예산이 허락하지 않는다면 나홀로 아파트도 매수 대상에 포함을 해야겠죠.

 

저는 적어도 최소 200세대 이상의 아파트가 괜찮다고 봐요. 또 나홀로 아파트라도 주변이 다 아파트라서 인프라 공유가 가능하다면 괜찮을 것 같아요.

 

2. 용적률

 

용적률은 건축물 총면적과 대지면적의 비율이에요. 아파트 대지지분이 어느 정도인지를 가늠할 수 있어요. 용적률 산정 시 지하는 제외해요.

 

100짜리 면적의 10층짜리 아파트면 건축물 총면적은 1,000이 되겠죠. 만약 아파트가 가지고 있는 대지면적이 200이라면 용적률은 500%가 되는 거예요.

 

용적률이 낮으면 낮을수록 평형 대비 높은 대지지분을 갖게 되니까 용적률이 낮을수록 좋아요. 

 

또 용적률은 재건축 사업성을 판단하는 중요한 요소 중 하나예요. 대지지분이 많을수록 재건축 시 사업성이 더 잘 나오겠죠.

 

어느 지역인지에 따라 평당 가격이 다르기 때문에 용적률로만 판단은 어렵지만 일반적으로는 용적률 180% 이하가 되어야 재건축 사업성이 나온다고들 해요.

 

또 용적률이 400~500% 이상 높은 경우가 있을 수 있는데 그러한 아파트들은 대부분 주상복합인 경우가 많아요. 저층에 상가가 있고 나머지가 주거용인 거죠. 말 그대로 주거 및 상업 공간이 같이 있는 거예요.

 

주상복합은 일반적으로는 대지지분이 적다 보니 아파트에 비해서 시세 상승이 더딘 편이에요.

 

3. 건폐율 

 

건폐율은 건축면적과 대지면적의 비율이에요. 용적률에서 높이 개념이 빠졌다고 보면 돼요. 아파트의 총 대지면적이 200인데 아파트가 차지하고 있는 면적이 50이라면 건폐율은 25%가 되겠죠.

 

건폐육이 낮다는 건 그만큼 아파트 동 간 간격이 넓다는 거예요. 건폐율이 낮을수록 답답함이 덜하고 쾌적하겠죠. 건폐율이 너무 높을 경우 답답할 수 있어요.

 

또 건폐율이 낮으면 아파트 리모델링 시 유리해요. 리모델링은 옆으로 아파트 크기를 늘리는 수평증축을 많이 추진하기 때문이죠.

 

저는 개인적으로 건폐율은 25%를 넘기지 않는 아파트가 좋지 않나 생각해요. 그 이상이 되면 동 간 거리가 너무 좁게 느껴지는 것 같아요. 

 

4. 연식

 

아파트가 몇 년도에 지어졌는지도 보셔야 돼요. 2010년 이후에 지어진 아파트들이 확실히 커뮤니티 시설, 조경 등이 잘 되어 있어요. 

 

2000년대 이후에 지어진 아파트들은 주차대수, 구조 등 전체적으로 지금 보기에는 부족한 부분들이 있을 거예요. 1990년대 지어진 아파트들은 대게 주차 대수, 구조 등이 아쉬운 면이 많이 있어요.

 

1990년대 전에 지어진 아파트들은 사실 살기에는 좋지 않을 환경일 확률이 커요. 하지만 아무래도 옛날에 지어졌다 보니 용적률이 낮은 경우가 많아서 재건축 측면에서는 좋을 수 있어요.

 

투자 목적으로 본다면 애매한 용적률의 2000년대 아파트보단, 용적률이 낮은 연식이 오래된 아파트가 더 좋을 확률이 커요. 물론 자금 여유가 된다면 신축으로 가는 게 더 좋겠죠.

 

5. 방향

 

이제 볼 건 방향이에요. 거실에 있는 메인 베란다가 있는 창이 어디 방향을 가리키냐에 따라 남향, 북향 등으로 갈려요. 가장 선호되는 향은 남향이에요. 빛이 이상적으로 들어와서 여름에는 시원하고 겨울에는 따뜻해요.

 

서향, 동향은 개인 취향에 따라 선호도가 갈려요. 동향은 해가 아침 일찍부터 들어오고, 서향은 해가 늦게 들어와요.

 

북향의 경우에는 해가 잘 안 들어와서 제일 선호하지 않는 향이에요.

 

저는 개인적으로는 남향, 남동향 또는 남서향 아파트를 추천드려요. 동향, 서향도 나쁘지는 않다고 생각해요. 다만 북향집은 다른 메리트가 큰 게 아니라면 개인적으로는 추천드리지 않아요.

 

6. 구조

 

아파트 구조가 어떻냐에 따라 똑같은 평수의 아파트라도 공간 활용도가 많이 달라요.

 

일단 복도를 공용으로 사용하는 복도식 아파트는 계단식 아파트에 비해 확실히 좋지 않아요. 상대적으로 시끄럽기도 하고 공간도 같은 평수일 시 더 작을 확률이 커요.

 

그리고 구조가 잘 빠졌는지 보는 방법은 거실과 같은 쪽에 방이 몇 개 있는지를 보는 거예요. 거실/안방이 같은 쪽에 있으면 2베이, 거실/안방/방1이 같은 쪽에 있으면 3베이 그리고 거실/안방/방1/방/2 이렇게 같은 쪽에 있으면 4베이라고 해요.

 

옛날에 지어진 아파트들은 대게 2베이이고, 요즘 지어진 아파트들은 대게 3베이 또는 4베이에요.

 

또 화장실이 몇 개 인지도 중요해요. 34평형 아파트들은 옛날에 지어진 집도 대게 화장실이 2개예요. 하지면 20평대는 대부분 화장실이 1개예요. 최근에 지어진 아파트들은 20평 대도 대게 화장실이 2개예요.

 

화장실이 2개면 부부가 출근 시간이 겹쳐도 준비하기 편하고, 손님 용으로 사용할 수도 있고 여러모로 좋아요. 같은 조건이라면 화장실이 2개면 좋겠죠.

 

7. 지하주차장 및 주차대수

 

지하주차장이 있는지 그리고 지하주차장이 아파트와 연결되어 있는지를 보셔야 돼요. 없거나 연결이 안 되어 있다면 어쩔 수 없지만, 동일 조건 동일 금액대의 아파트라면 지하 주차장이 있고 연결된 데가 더 좋겠죠.

 

또 세대장 주차대수가 몇 대 인지도 중요해요. 세대당 주차대수가 최소 1.2대는 되어야 어느 정도 이중주차 없이 주차가 가능할 거예요.

 

다만 역이 가까워서 대중교통이 좋은 아파트들은 세대당 차량 대수가 많지 않아서 괜찮은데, 자차 없이는 이동이 힘든 지역들의 아파트는 세대당 주차대수가 1.2대여도 부족한 경우가 많아요.

 

주차난이 어느 정도인지는 평일 밤에 한 번 방문해서 확인해보시는 게 좋아요. 주차가 어려우면 스트레스가 많기 때문에 주차 부분은 확실하게 알아보시는 게 좋아요.

 

8. 소음 및 조망

 

주변에 큰 도로가 있다거나 소음이 날만한 요소들이 적은 아파트가 좋아요. 또 거실 베란다에서 호수, 강, 숲 등이 보이면 좋겠죠.

 

호수, 강은 커녕 다른 건물에 가려서 빛이 잘 들어오지 않으면 좋지 않을 테고요. 이러한 부분들은 직접 아파트 임장을 가셔서 확인해보시는 게 제일 정확해요.